연봉 4,000만·6,000만·8,000만원이면 집 살 때 대출 얼마나 나올까요? 2026년 DSR 실전 계산

 

내 집을 사고 싶은데 "나는 대출이 얼마나 나올까?"가 막막한 분들이 많아요. 은행에 가기 전에 대략적인 숫자를 알고 가야 헛발질을 안 하는데, DSR이니 스트레스 DSR이니 용어부터 어려워서 계산을 포기하게 되죠. 오늘은 연봉별로 2026년 기준 실제 대출 한도가 얼마 나오는지 숫자로 바로 보여드릴게요.

📌 이 글의 핵심 요약

• 2026년 기준 1금융권 DSR 40% 규제 유지 — 연소득의 40%가 연간 원리금 한도
• 스트레스 DSR 3단계 적용 — 수도권 주담대 스트레스 금리 최소 1.5%p 가산, 한도 기존 대비 10~15% 추가 축소
• 연봉 4,000만원 → 수도권 주담대 약 2억 2,000만~2억 5,000만원 수준
• 연봉 6,000만원 → 수도권 주담대 약 3억 2,000만~3억 5,000만원 수준
• 기존 대출(신용·자동차할부·마이너스통장)이 있으면 한도가 크게 줄어요

DSR 계산의 기본 원리부터 이해해요

DSR(총부채원리금상환비율)은 내가 1년에 버는 돈 중 얼마를 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓸 수 있는지를 제한하는 제도예요. 1금융권 기준 40%, 2금융권 기준 50%가 상한이에요.

💡 DSR 기본 계산 공식

DSR(%) = 연간 총 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

DSR 40% 기준:
연봉 4,000만원 → 연간 원리금 한도 1,600만원 (월 133만원)
연봉 6,000만원 → 연간 원리금 한도 2,400만원 (월 200만원)
연봉 8,000만원 → 연간 원리금 한도 3,200만원 (월 267만원)

이 한도 안에서 모든 대출의 원리금이 들어와야 해요. 기존 신용대출·자동차할부·마이너스통장이 있으면 그만큼 주담대 한도가 줄어요.

💡 대출 받기 전에 신용점수부터 올려두면 금리 조건이 달라져요.
👉 신용점수 올리는 법 — 무료로 빠르게 올리는 실전 방법 총정리

스트레스 DSR 3단계 — 한도가 더 줄어든 이유

2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행됐어요. 그리고 2025년 10월 주택시장 안정화 대책으로 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 3.0%p로 높아졌어요.

스트레스 DSR은 실제 대출 금리에 가산금리를 더해서 "금리가 올라도 갚을 수 있냐"를 기준으로 한도를 계산해요. 실제 내가 내는 이자는 변하지 않지만, 한도 계산 시 더 높은 금리를 적용해서 한도가 줄어드는 거예요.

⚠️ 2026년 5월 기준 스트레스 금리 적용 현황

수도권(서울·경기·인천) 주담대
→ 스트레스 금리 최소 1.5%p (변동금리 기준) 가산
→ 실제 금리 4%면 5.5%로 계산해서 한도 산출

지방 주담대
→ 스트레스 금리 0.75%p (2026년 상반기까지 적용)

신용대출
→ 잔액 1억원 초과 시에만 스트레스 DSR 적용

스트레스 DSR 3단계 도입으로 기존 대비 한도 약 10~15% 추가 축소 됐어요.

연봉별 실전 대출 한도 시뮬레이션

조건: 수도권 주담대, 30년 만기 원리금균등상환, 금리 연 4%, 기존 대출 없음, 변동금리 기준 (스트레스 금리 1.5% 가산 적용)

연봉 4,000만원

연간 원리금 한도: 1,600만원 (DSR 40%)
스트레스 금리 적용 후 심사 금리: 5.5%
→ 예상 주담대 한도: 약 2억 2,000만~2억 5,000만원

현실 체크: 서울 평균 전세가 6억대와 비교하면 자기자본 4억 이상이 필요한 수준이에요. 디딤돌대출(소득 6,000만원 이하) 조건이 된다면 시중 주담대보다 훨씬 유리하게 받을 수 있어요.

연봉 6,000만원

연간 원리금 한도: 2,400만원 (DSR 40%)
스트레스 금리 적용 후 심사 금리: 5.5%
→ 예상 주담대 한도: 약 3억 2,000만~3억 5,000만원

현실 체크: 연소득 6,000만원 이하라면 디딤돌대출(최대 2.5억~4억)을 먼저 확인하세요. 디딤돌 조건이 된다면 스트레스 DSR 적용 없이 더 낮은 금리로 받을 수 있어요.

연봉 8,000만원

연간 원리금 한도: 3,200만원 (DSR 40%)
스트레스 금리 적용 후 심사 금리: 5.5%
→ 예상 주담대 한도: 약 4억 2,000만~4억 5,000만원

현실 체크: 보금자리론(총급여 7,000만원 이하, 집값 6억 이하) 조건이 되면 더 낮은 금리 고정금리로 받을 수 있어요. 소득이 초과한다면 시중은행 주담대로 진행.

기존 대출이 있으면 얼마나 줄어드나요?

기존 대출이 있는 분들이 제일 많이 간과하는 부분이에요. DSR에는 주담대뿐만 아니라 내 모든 대출이 포함돼요.

연봉 6,000만원 기준	기존 대출 없음	신용대출 3,000만원 (월 상환 50만원)	자동차 할부 (월 30만원)
연간 원리금 한도	2,400만원	2,400만원	2,400만원
기존 대출 연간 원리금	0원	600만원	360만원
주담대에 쓸 수 있는 한도	2,400만원	1,800만원	2,040만원
주담대 예상 한도	약 3억 4,000만원	약 2억 5,000만원	약 2억 9,000만원

⚠️ DSR에 포함되는 것들 — 이것도 다 잡혀요

✔ 신용대출 · 마이너스통장(사용 안 해도 한도 전액)
✔ 자동차 할부금
✔ 학자금대출
✔ 카드론·현금서비스 (잔액 기준)
✔ 전세자금대출

마이너스통장은 한 번도 안 써도 설정 한도 전액이 DSR에 잡혀요. 집 살 계획이 있다면 사용하지 않는 마이너스통장은 미리 해지하세요.

📋 마이너스통장 이자 줄이는 방법도 같이 확인해보세요.
👉 마이너스통장 이자 줄이는 법 5가지 — 금리인하요구권부터 갈아타기까지
👉 지금 집 살 때 고정금리 vs 변동금리, 2026년 5월 기준 정리

대출 한도를 늘리는 현실적인 방법

① 기존 소액 대출·마이너스통장 먼저 정리

신용대출·자동차할부를 상환하면 그만큼 주담대 한도가 늘어요. 집 살 계획이 1~2년 후라면 지금부터 기존 대출을 줄여두는 게 핵심이에요.

② 정책 대출 조건 먼저 확인 — DSR 제외 또는 완화

디딤돌대출·보금자리론은 스트레스 DSR이 적용되지 않거나 완화 적용돼요. 조건이 된다면 시중 주담대 대신 정책 대출이 훨씬 유리해요. 디딤돌 vs 보금자리론 비교는 디딤돌 vs 보금자리론 비교 글에서 확인하세요.

③ 부업·추가 소득을 소득으로 인정받기

종합소득세 신고를 제대로 해두면 부업 소득도 소득확인증명서에 반영돼요. 연소득이 올라가면 같은 DSR 40% 안에서 더 많이 빌릴 수 있어요.

④ 변동금리보다 고정금리·주기형 선택

스트레스 DSR은 변동금리에 가장 강하게 적용돼요. 만기 5년 이상 고정금리 상품은 스트레스 금리 미적용이라 같은 조건에서 한도가 더 나와요. 한도 확보가 중요하다면 고정금리가 유리해요.

스트레스 DSR 영향으로 한도가 실제로 얼마나 줄었나요?

연소득	규제 전	스트레스 DSR 3단계 (수도권, 변동금리)	감소액
5,000만원	약 3억 3,000만원	약 2억 8,000만원	약 5,000만원 감소
6,000만원	약 4억 2,000만원	약 3억 5,200만원	약 6,800만원 감소
1억원	약 6억 9,800만원	약 5억 8,700만원	약 1억 1,100만원 감소

※ 30년 만기, 연 4% 변동금리, 기존 대출 없음 가정 / 실제 한도는 은행별·개인 신용에 따라 다를 수 있어요.

💙 집 살 계획이 있는 30대, 지금 해야 할 것

✔ 내 DSR 현황 계산 — 지금 내 모든 대출 원리금 합산 후 연소득 대비 비율 확인
✔ 마이너스통장·소액 신용대출 정리 — 한도 해지 또는 상환
✔ 정책 대출 자격 확인 — 디딤돌·보금자리론 조건 먼저
✔ 부업 소득 있다면 종합소득세 신고 철저히

DSR 개념이 처음이라면 DSR 몰라서 대출 거절당한 이유 글을 먼저 읽어보세요.
스트레스 DSR 3단계 상세 내용은 스트레스 DSR 3단계 총정리 글에서 확인하세요.

마무리하며

집 사고 싶은데 대출이 얼마 나올지 모르겠다면, 지금 내 연봉 기준으로 DSR 40% 한도를 먼저 계산해보세요. 기존 대출이 얼마나 있는지 합산하고 나면 실제 주담대 한도가 나와요. 스트레스 DSR로 한도가 줄었지만, 정책 대출 조건이 되거나 기존 대출을 정리하면 충분히 현실적인 선택지를 찾을 수 있어요.

🏠 대출 한도 확인했다면 다음 단계는 어떤 주택을 살지예요.
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