전월세 계약 전 이것만 체크하면 계약금 사기·깡통전세 막을 수 있어요 — 2026년 필수 체크리스트

2026년 5월, 서울 전셋값이 평균 6.8억 원으로 역대 최고를 찍었어요. 매물이 나오면 하루 이틀 안에 계약이 끝나는 상황이에요. 급한 마음에 제대로 확인하지 않고 계약하다가 계약금을 날리거나, 깡통전세에 걸리거나, 전세사기 피해를 당하는 경우가 여전히 생겨요. 오늘은 계약 단계별로 꼭 확인해야 할 것들을 한눈에 정리해드릴게요.

📌 이 글의 핵심 요약

• 전세 계약은 집 보기 → 계약금 → 중도금 → 잔금 단계마다 확인할 것이 달라요
• 깡통전세 판단: 근저당 + 전세금 합계가 집값의 80% 초과 시 위험
• HUG 전세보증보험 가입 기준: 2026년 5월 현재 전세가율 90% 이하 유지 중
• 계약갱신청구권: 임차인이 원하면 1회 2년 연장 가능 (임대료 인상 5% 이내)
• 잔금일 당일 전입신고 + 확정일자 반드시 처리해야 보증금 보호돼요

STEP 1 — 집 보기 전 사전 확인

집 보기 전 이 집이 안전한지 먼저 파악하기

☐ 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 주소 또는 인근 매매·전세 실거래가 확인
→ 전세금이 인근 매매가의 80% 이내인지 계산해보기

☐ HUG 안심전세 앱에서 해당 주택 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 조회
→ 2026년 기준 전세가율 90% 이하여야 가입 가능

☐ 등기부등본 열람 (인터넷등기소 iros.go.kr, 열람 700원)
→ 갑구: 소유자·압류·경매 / 을구: 근저당 채권최고액 확인

☐ 건축물대장 확인 (세움터 cloud.eais.go.kr)
→ 불법 건축물 여부, 주거용도 여부 확인 (위반 건축물이면 대출·보증보험 불가)

☐ 공인중개사 자격 확인 (국가공간정보포털 또는 한국공인중개사협회 홈페이지)
→ 실제 개업 공인중개사인지, 정상 영업 중인지 확인

💡 깡통전세 판단 공식

(근저당 채권최고액 ÷ 1.2) + 전세금 ÷ 주택 시세 × 100

결과가 80% 이하 → 비교적 안전
결과가 80~90% → 주의 필요
결과가 90% 초과 → 위험 — 계약 재고

등기부등본에서 근저당 채권최고액을 확인하는 방법은 등기부등본 보는 법 글에서 확인하세요.

STEP 2 — 계약금 넣기 전 확인

계약금 전 집주인 신원과 권리관계 최종 확인

☐ 집주인 신분증 진위 확인
→ ARS 1382 (주민등록증) 또는 경찰청 교통민원24 (운전면허증)로 그 자리에서 확인

☐ 등기부등본 소유자와 계약 상대방 동일인 여부 확인
→ 대리인과 계약 시 위임장·인감증명서 원본 필수 확인

☐ 등기부등본 갑구에서 신탁 문구 확인
→ '신탁' 있으면 신탁회사에 임대 동의 여부 별도 확인 필요

☐ 집주인 세금 체납 여부 확인
→ 세무서 방문해서 미납 국세 열람 신청 (임대차계약서 지참 / 임차인 권리)

☐ 계약금 계좌: 반드시 등기부등본 소유자 명의 계좌로만 이체
→ 중간 계좌·부동산 계좌 절대 금지

☐ 전세보증보험 관련 채권양도금지 특약 없는지 계약서 확인
→ 있으면 삭제 요청 또는 계약 재고

⚠️ 계약금 사기 유형 — 이 경우 계약금 못 돌려받아요

✔ 가계약금을 부동산 계좌나 중개인 계좌로 보낸 경우 — 법적 보호 어려움
✔ 가짜 집주인(신분증 위조)과 계약 후 잠적 — 계약 자체 무효지만 회수 어려움
✔ 이중 계약 — 같은 집에 두 명에게 계약금 받은 뒤 잠적

전세사기 유형별 상세 대처법은 깡통전세·전세사기 피하는 법 글에서 확인하세요.

STEP 3 — 계약서 작성 시 확인

계약서 작성 특약과 계약 조건 꼼꼼히 확인

☐ 계약서 주소가 등기부등본·건축물대장 주소와 일치하는지 확인

☐ 계약 기간·보증금·월세 금액 정확히 기재됐는지 확인

☐ 특약 사항 직접 확인 — 아래 5가지 특약 포함됐는지 체크
① 잔금일까지 신규 권리 설정 금지
② 전세자금대출 불가 시 계약금 반환
③ 전세보증보험 가입 협조
④ 집주인 매매 시 사전 고지
⑤ 세금 체납 발견 시 계약 해지
→ 계약서 특약 문구 5가지 글에서 실제 문구 복사 가능

☐ 수정·정정 부분에 집주인·공인중개사 서명 있는지 확인

☐ 계약서 서명 후 원본 즉시 수령 (확정일자는 원본에 받아야 해요)

STEP 4 — 잔금일 당일 확인

잔금 당일 마지막 확인 후 순서대로 처리

☐ 당일 발급 등기부등본 재확인 (계약 후 새 근저당·압류 없는지)
→ 인터넷등기소 앱에서 잔금 치르기 전 아침에 발급

☐ 집주인 신분증 재확인 + 잔금 집주인 명의 계좌로 이체

☐ 잔금 지급 직후 전입신고 + 확정일자 당일 즉시 처리
→ 정부24 앱으로 온라인 처리 (평일 24시간) 또는 주민센터 오후 4시 이전 방문

☐ 전월세 신고 (보증금 6,000만 원 초과 시 30일 내 의무 신고)
→ 미신고 시 30만 원 이하 과태료

☐ HUG 안심전세 앱에서 전세보증보험 가입 일정 바로 잡기
→ 계약 기간 절반이 지나기 전에 가입해야 해요

계약갱신청구권 — 2026년 기준 정리

임대차 2법에 따라 세입자는 계약 만료 전 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있어요. 이 권리를 계약갱신청구권이라고 해요.

항목	내용
신청 시기	계약 만료 2개월 전부터 6개월 전 사이에 서면으로 통보
연장 기간	2년 (1회만 가능)
임대료 인상 제한	직전 임대료의 5% 이내
집주인 거절 가능 사유	집주인 또는 직계존비속의 실거주 목적, 세입자 2기 이상 차임 연체, 임차인 동의 없는 무단 전대 등
권리 소진 여부	한 번만 행사 가능 — 갱신 후 이사하면 다음 집에서 재사용 가능

💙 계약갱신청구권 활용 팁

✔ 전세가가 오른 지금, 갱신청구권을 쓰면 기존 보증금 + 5% 이내 인상으로 2년 더 살 수 있어요
✔ 갱신 후에도 전세보증보험 재가입 필요 — 갱신 계약서에 확정일자 다시 받아야 해요
✔ 갱신 계약은 가급적 서면으로 — 구두 합의는 나중에 분쟁 생겼을 때 입증 어려워요
✔ 집주인이 실거주를 이유로 거절했는데 2년 내 실제 거주하지 않으면 손해배상 청구 가능

전세보증보험 — 2026년 가입 기준

HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험은 2026년 5월 현재 전세가율 90% 이하 기준을 유지하고 있어요. 보증기관 평가금액 대비 전세금이 90%를 초과하면 가입이 거절돼요.

⚠️ 이 경우 전세보증보험 가입 거절될 수 있어요

✔ 전세가율이 HUG 평가금액의 90% 초과
✔ 계약서에 채권양도금지 특약이 있는 경우
✔ 선순위 채권이 많아 기준 초과
✔ 불법 건축물 또는 주거용도 아닌 경우

전세보증보험 가입 조건과 집주인 거부 시 대처법은 전세보증보험 완전정리 글에서 확인하세요.

한눈에 보는 전월세 계약 체크리스트

📋 단계별 핵심 체크

[집 보기 전]
☐ 실거래가 시스템으로 매매가·전세가 확인
☐ HUG 안심전세 앱으로 보증보험 가입 가능 여부 조회
☐ 등기부등본 열람 (갑구·을구 확인)
☐ 건축물대장 확인

[계약금 전]
☐ 집주인 신분증 진위 확인
☐ 세금 체납 확인
☐ 계약금 집주인 명의 계좌 이체

[계약서 작성]
☐ 특약 5가지 포함 여부 확인
☐ 계약서 원본 수령

[잔금 당일]
☐ 등기부등본 당일본 재확인
☐ 잔금 후 즉시 전입신고 + 확정일자
☐ 전세보증보험 가입 일정 확인

마무리하며

전세 계약은 서명하는 순간 모든 게 확정돼요. 이미 도장 찍고 나서 "이걸 확인했어야 했는데"라는 후회는 소용이 없어요. 오늘 체크리스트를 북마크해두고 집 보러 가기 전부터, 잔금 치르는 날까지 단계마다 하나씩 확인해보세요. 수억 원짜리 보증금, 직접 챙겨야 지킬 수 있어요.